第48章：李新华的预计
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记不清第一次看到火车站这边破楼有什么印象，但杨通逸一直没走进破楼这边。这时候，和高莉、李新华、赵林斌、刘梅等人一起走近破楼，才发觉到破楼附近，想要看到楼的全貌，必须仰头看，角度很大，多看一会都觉得累。
楼没有修建完全，顶层的情况从下面根本看不到，灰扑扑的从下一直往上，楼的框架那冷冰冰的横竖水泥柱、水泥板上都是落灰、蜘蛛网等。没有手脚架和护栏，看起来让人感觉危险。站到破楼外围墙不远处，才感觉到这楼雄峻、高耸，楼不是单一一幢往空中耸立，而是四合院形状的环形楼，中间可能有天井，让这高楼不单调，也能采光。
绕围墙走，更觉得这楼不像在广场那边看，占地不小，真运作好，这里完全可形成一个商业中心。南江市中心步行街那里几幢大厦，作为市商贸中心大楼，集零售、批发于一体，成为全省最具代表意义的商贸中心，未必有这幢大楼集中，适合作为商贸市场。
围墙所围，有些段离大楼较近，大约两三米，有些地方比较远，估计有二三十米，之前规划做大厦前空地，可绿化、停车、休息用地吧，这时候，在围墙外也看不清。围墙足有两米多高，上面有玻璃渣子，防止有人爬墙。但围墙有些缺口垮塌，完全能够爬进去，也没人维修。
从缺口处往里看，视野不宽，看得更清楚。
“从表面看，这楼质量应该没问题。”赵林斌说。
“这可不好说，五年前的建筑，当时省城建筑行业质量要求并不高，质检和监督如同虚设，这楼太高，只要某个环节有问题，很可能引发整幢楼垮塌。这样的事情在国内不是没有先例，国外偶尔也有传闻。”李新华说。
“拆除重建不可能，除非不计成不限请工兵进行爆破。在市中心进行这样的操作，市里准许？完全拆除也不现实，不过，全楼加固操作起来同样有难度。”赵林斌说。
“相对说来，完全拆除重建最稳，代价当然大。如果不行，只有全楼加固，技术上要求太精时间上拖延太久，对这楼的建设有太大影响。”李新华说。
“难道这楼在质量上一定有问题？要知道，当年修建这楼是为了省城挣脸面的。”杨通逸想从最好的方面看待这楼。“老板，这楼当初建设时，几天就往上建一层。可能商家为赶速度不计成本，钢材、水泥达标甚至超标，可这样的速度建设出来的房子，质量上真不存在隐患？拿不出足够的实据来，不能说服人，谁敢买这样的楼，谁肯到这楼来经营？”
李新华的考虑确实有道理，也是一个最要命的东西。杨通逸心里一动，九龙国际接盘长途汽车站那楼，当初那楼跟眼前这楼是存在竞争关系，那楼存在的隐患不是更大吗？九龙国际接盘后，肯沉寂下来对大楼进行加固？如果不做加固，以后是不是可从这个地方对九龙国际来一记狠的。
质量问题终归是最为要害的问题，从这个角度给钱家来一下，会不会一下子将钱家打死？不过，时机要看准才行。
这几天一直在想该怎么应对九龙国际和钱家，钱伟之前表露出来的狠意，让杨通逸真是寝食难安啊。
“通逸，你来看这楼是要让通逸地产公司时刻严格记住建设中的质量问题？”高莉见这些人讨论这楼的质量，便往公司引发，觉得这样做才对杨通逸更有利。通逸地产公司的管理，杨通逸基本上是一个甩手掌柜，不管具体的事，这样可能存在管理漏洞，有人钻空子，闹出事故可不得了。
“高姐，你想哪里去了。”杨通逸也怕经她这样引导，李新华和赵林斌真往建设质量方面考虑，不是他过来的本意，“李总、赵叔叔，如果这楼交给你们处理，暂不考虑资金和成本，该怎么操作？如果考虑资金，把这栋楼买下、改造、卖掉，会有多少操作困难、又有多大的利润可赚？”
“你真要买楼？”高莉很不满杨通逸的态度，面前这楼虽破，可仅仅占地一项该要多少钱？三千万还是五千万？杨通逸像是在玩笑但把公司里几个紧要人物带到省城来，又不可能是玩笑。
“高姐，你先让李总、赵叔叔、刘助理他们自己想事。”杨通逸对高莉笑着说，眼神里给她一个暗示，这样的暗示只有两人懂得，高莉看了，两腿不由自主夹紧一些，怕他露出破绽，面前这些人都是人精，稍有一丝不对，都会看出两人之间有私情。
“哼，才懒得理你。”高莉说。
破楼围墙边没人过来，大白天的这边很冷清，真要将这楼运作起来，形成人气很旺的所在，今后还要做不少事，才会引发人气涨上来。不过，楼改造好后，商家、市政府也会做一些引导工作。
李新华和赵林斌、刘梅三人一直在看破楼，默默地估算，思考，杨通逸也不指望他们有多好的表现。今天过来，是给李新华、刘梅提一个醒，通逸地产公司可能有大变动，在古垣区那宿舍楼的施工建设，也要做出相应的调整，适应公司的新变化。特别在人力上、技术上人员的调整，非常重要，不能让那边宿舍楼受到太多影响。
当然，如果三个人里有表现不错的，以后调到省城来参与这楼的改造，对公司对本人都是极好的机会。在省城发展和在古垣区发展完全是两个不同的概念，也会是完全不同的结果。
“老板，”李新华习惯这样称呼杨通逸，他比杨通逸大十几岁，跟赵林斌年纪差不多，可不敢跟赵林斌那样直接叫杨通逸名字，“初步预估一下改造这楼的情况，不过，有些事情不清楚具体行情，做不得准。”
“李总，请说，没问题。”
“首先是资金，买楼、改造和宣传，预算下来不会少于八个亿。八个亿怎么形成呢？首先是拿下这楼的产权，没有三个亿是不可能的。这是第一笔。加固这楼，至少要花一个亿，这并不准确，请技术专家的费用要多高无法核算，可能会超过预算，这是第二笔。改造这楼需要的资金不会少于三个亿，省城人力成本、技术成本、物价成本、运输成本等比怀林市要高些，这个预算也有可能超过，这是第三笔。处理各方面关系要多少费用同样没法核算、楼建造出来要对外进行宣传、广告、售楼成本等算在一起，至少要一个亿，这一笔同样可能超出预算。八个亿的资金量是最少的情况，或许要十亿或十二亿，这要看接盘的人有多少人脉、关系。”
杨通逸点点头，对李新华所说表示理解。
“第二是建造时间，十八个月是预计最短时间。这个时间预计是基于办理手续都正常顺利的情况下，如果在关节上被卡住，那无法估计了。加固大楼至少要三个月，加固之后，这楼有四十八层，做墙体、水路、电路和内墙至少要十二个月，还是因为在室内，施工时间不受限制。三个月用来装修、售楼等工作。”
“第三是销售，这是最重要的一个环节之一，只有把楼很好卖掉，卖出去，才是改造这楼的终极目标。在省城这个位置，这楼不愁卖不掉，宣传得好才能有高利润。这楼这么大，受捞钱要做好整栋楼的规划，招商、售楼对客户要有一定要求，形成一个整体的市场和商贸大环境，对改造大楼和以后在这里经商的商户都是更有利的做法。其中具体怎么操作，可请专业团队来策划、规划这些，之后，推动执行就可。
最后一点，改造这楼会有多少利润回收问题。每一个环节如果做好，成本降到最低，利润就会最高。目前确实无法预计改造大楼会有多少外阻力，会消耗多少成本之外的资金来解决这些问题，那我用最纯粹的操作来估算利润的话，这楼改造出来，至少有五个亿的利润回收，也就是说，投资八个亿，售楼后回收资金应该在十三到十四亿，差价在五个亿。”
赵林斌站在旁听李新华说话，高莉也在听，只见她感性十足的嘴渐渐张大，被李新华说出来的数据给惊呆了。赵林斌却在想着，等李新华说后，对杨通逸说，“通逸，李总的设想是按照造楼来进行的，我想，这栋楼在省城烂尾这些年，不是没有原因。会牵涉到哪些因素，接盘的人能够理顺这些关系？只要处理不好，就像李总说的那样，办理手续上都可能一直往下拖，拖两三年，情况会更复杂。而接盘的三个亿可能丢掉，再无法收回。
我的建议是最好不要接手这样的项目，如果非要接手，要慎重考虑大楼之外的因素，至于改造大楼的营造成本和时间，李总预算非常到位……”
记不清第一次看到火车站这边破楼有什么印象，但杨通逸一直没走进破楼这边。这时候，和高莉、李新华、赵林斌、刘梅等人一起走近破楼，才发觉到破楼附近，想要看到楼的全貌，必须仰头看，角度很大，多看一会都觉得累。
楼没有修建完全，顶层的情况从下面根本看不到，灰扑扑的从下一直往上，楼的框架那冷冰冰的横竖水泥柱、水泥板上都是落灰、蜘蛛网等。没有手脚架和护栏，看起来让人感觉危险。站到破楼外围墙不远处，才感觉到这楼雄峻、高耸，楼不是单一一幢往空中耸立，而是四合院形状的环形楼，中间可能有天井，让这高楼不单调，也能采光。
绕围墙走，更觉得这楼不像在广场那边看，占地不小，真运作好，这里完全可形成一个商业中心。南江市中心步行街那里几幢大厦，作为市商贸中心大楼，集零售、批发于一体，成为全省最具代表意义的商贸中心，未必有这幢大楼集中，适合作为商贸市场。
围墙所围，有些段离大楼较近，大约两三米，有些地方比较远，估计有二三十米，之前规划做大厦前空地，可绿化、停车、休息用地吧，这时候，在围墙外也看不清。围墙足有两米多高，上面有玻璃渣子，防止有人爬墙。但围墙有些缺口垮塌，完全能够爬进去，也没人维修。
从缺口处往里看，视野不宽，看得更清楚。
“从表面看，这楼质量应该没问题。”赵林斌说。
“这可不好说，五年前的建筑，当时省城建筑行业质量要求并不高，质检和监督如同虚设，这楼太高，只要某个环节有问题，很可能引发整幢楼垮塌。这样的事情在国内不是没有先例，国外偶尔也有传闻。”李新华说。
“拆除重建不可能，除非不计成不限请工兵进行爆破。在市中心进行这样的操作，市里准许？完全拆除也不现实，不过，全楼加固操作起来同样有难度。”赵林斌说。
“相对说来，完全拆除重建最稳，代价当然大。如果不行，只有全楼加固，技术上要求太精时间上拖延太久，对这楼的建设有太大影响。”李新华说。
“难道这楼在质量上一定有问题？要知道，当年修建这楼是为了省城挣脸面的。”杨通逸想从最好的方面看待这楼。“老板，这楼当初建设时，几天就往上建一层。可能商家为赶速度不计成本，钢材、水泥达标甚至超标，可这样的速度建设出来的房子，质量上真不存在隐患？拿不出足够的实据来，不能说服人，谁敢买这样的楼，谁肯到这楼来经营？”
李新华的考虑确实有道理，也是一个最要命的东西。杨通逸心里一动，九龙国际接盘长途汽车站那楼，当初那楼跟眼前这楼是存在竞争关系，那楼存在的隐患不是更大吗？九龙国际接盘后，肯沉寂下来对大楼进行加固？如果不做加固，以后是不是可从这个地方对九龙国际来一记狠的。
质量问题终归是最为要害的问题，从这个角度给钱家来一下，会不会一下子将钱家打死？不过，时机要看准才行。
这几天一直在想该怎么应对九龙国际和钱家，钱伟之前表露出来的狠意，让杨通逸真是寝食难安啊。
“通逸，你来看这楼是要让通逸地产公司时刻严格记住建设中的质量问题？”高莉见这些人讨论这楼的质量，便往公司引发，觉得这样做才对杨通逸更有利。通逸地产公司的管理，杨通逸基本上是一个甩手掌柜，不管具体的事，这样可能存在管理漏洞，有人钻空子，闹出事故可不得了。
“高姐，你想哪里去了。”杨通逸也怕经她这样引导，李新华和赵林斌真往建设质量方面考虑，不是他过来的本意，“李总、赵叔叔，如果这楼交给你们处理，暂不考虑资金和成本，该怎么操作？如果考虑资金，把这栋楼买下、改造、卖掉，会有多少操作困难、又有多大的利润可赚？”
“你真要买楼？”高莉很不满杨通逸的态度，面前这楼虽破，可仅仅占地一项该要多少钱？三千万还是五千万？杨通逸像是在玩笑但把公司里几个紧要人物带到省城来，又不可能是玩笑。
“高姐，你先让李总、赵叔叔、刘助理他们自己想事。”杨通逸对高莉笑着说，眼神里给她一个暗示，这样的暗示只有两人懂得，高莉看了，两腿不由自主夹紧一些，怕他露出破绽，面前这些人都是人精，稍有一丝不对，都会看出两人之间有私情。
“哼，才懒得理你。”高莉说。
破楼围墙边没人过来，大白天的这边很冷清，真要将这楼运作起来，形成人气很旺的所在，今后还要做不少事，才会引发人气涨上来。不过，楼改造好后，商家、市政府也会做一些引导工作。
李新华和赵林斌、刘梅三人一直在看破楼，默默地估算，思考，杨通逸也不指望他们有多好的表现。今天过来，是给李新华、刘梅提一个醒，通逸地产公司可能有大变动，在古垣区那宿舍楼的施工建设，也要做出相应的调整，适应公司的新变化。特别在人力上、技术上人员的调整，非常重要，不能让那边宿舍楼受到太多影响。
当然，如果三个人里有表现不错的，以后调到省城来参与这楼的改造，对公司对本人都是极好的机会。在省城发展和在古垣区发展完全是两个不同的概念，也会是完全不同的结果。
“老板，”李新华习惯这样称呼杨通逸，他比杨通逸大十几岁，跟赵林斌年纪差不多，可不敢跟赵林斌那样直接叫杨通逸名字，“初步预估一下改造这楼的情况，不过，有些事情不清楚具体行情，做不得准。”
“李总，请说，没问题。”
“首先是资金，买楼、改造和宣传，预算下来不会少于八个亿。八个亿怎么形成呢？首先是拿下这楼的产权，没有三个亿是不可能的。这是第一笔。加固这楼，至少要花一个亿，这并不准确，请技术专家的费用要多高无法核算，可能会超过预算，这是第二笔。改造这楼需要的资金不会少于三个亿，省城人力成本、技术成本、物价成本、运输成本等比怀林市要高些，这个预算也有可能超过，这是第三笔。处理各方面关系要多少费用同样没法核算、楼建造出来要对外进行宣传、广告、售楼成本等算在一起，至少要一个亿，这一笔同样可能超出预算。八个亿的资金量是最少的情况，或许要十亿或十二亿，这要看接盘的人有多少人脉、关系。”
杨通逸点点头，对李新华所说表示理解。
“第二是建造时间，十八个月是预计最短时间。这个时间预计是基于办理手续都正常顺利的情况下，如果在关节上被卡住，那无法估计了。加固大楼至少要三个月，加固之后，这楼有四十八层，做墙体、水路、电路和内墙至少要十二个月，还是因为在室内，施工时间不受限制。三个月用来装修、售楼等工作。”
“第三是销售，这是最重要的一个环节之一，只有把楼很好卖掉，卖出去，才是改造这楼的终极目标。在省城这个位置，这楼不愁卖不掉，宣传得好才能有高利润。这楼这么大，受捞钱要做好整栋楼的规划，招商、售楼对客户要有一定要求，形成一个整体的市场和商贸大环境，对改造大楼和以后在这里经商的商户都是更有利的做法。其中具体怎么操作，可请专业团队来策划、规划这些，之后，推动执行就可。
最后一点，改造这楼会有多少利润回收问题。每一个环节如果做好，成本降到最低，利润就会最高。目前确实无法预计改造大楼会有多少外阻力，会消耗多少成本之外的资金来解决这些问题，那我用最纯粹的操作来估算利润的话，这楼改造出来，至少有五个亿的利润回收，也就是说，投资八个亿，售楼后回收资金应该在十三到十四亿，差价在五个亿。”
赵林斌站在旁听李新华说话，高莉也在听，只见她感性十足的嘴渐渐张大，被李新华说出来的数据给惊呆了。赵林斌却在想着，等李新华说后，对杨通逸说，“通逸，李总的设想是按照造楼来进行的，我想，这栋楼在省城烂尾这些年，不是没有原因。会牵涉到哪些因素，接盘的人能够理顺这些关系？只要处理不好，就像李总说的那样，办理手续上都可能一直往下拖，拖两三年，情况会更复杂。而接盘的三个亿可能丢掉，再无法收回。
我的建议是最好不要接手这样的项目，如果非要接手，要慎重考虑大楼之外的因素，至于改造大楼的营造成本和时间，李总预算非常到位……”