第7章 不要紧张，我脚下没有油田
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自己人关起门来商量了一下午，就把三四千万美金的投资款去向，安排得明明白白了。
还有一千多万，就作为储备资金，暂时留着应急。
对于其他人而言，旅游业的投资回本都是比较慢的。
盖个酒店，要贷款按揭，生意最好也要六七年才能回本。
因为热带景区总有淡旺季，哪怕马尔代夫那种地方，一年一半的雨季看不到碧海蓝天，酒店就要疯狂打折，也住不满人。
所以最好的热带景区酒店，也就是按三分之一客满率来估算回本所需的定价。
如果生意比预期的差一点，把资金占款的财务成本利息统统算上，十几二十年回本也是不奇怪的。
同理，正常情况下热带国家如果是为了旅游业而新建机场，那么机场成本和使用费，基本上也要比照酒店业那样，略有上浮，把单价普遍做高，才有希望。
后世2o16年开始，华夏文旅资本大举进军原本毫无基础的越南芽庄，两三年内建设成专供华人消费的旅游城市，基本上就是这个路数和投资定价比。
然而，这一切规则，到了顾鲲这里统统不适用。
他就是打着“热带季节性酒店”的定价策略，将来要把房价和消费的基础均价定高，但又绝不满足每年只有三分之一入住率。
他要的是既明目张胆定高价，又几乎月月客满的营业量，吃相就是这么难看。
但他有自己的底牌，他知道有人会捧场的。
……
兰方大公朱猷栋，此前对旅游业的行业情况并不太了解。
不过自从给顾鲲接风的宴席上，大家聊了一番展望之后，他也临时恶补了一下。
找了几个所谓的智囊，把东南亚包括南亚马尔代夫在内同行的状况，初步了解了一番。
所以，看到顾鲲提交的规划方案时，朱猷栋才微微有些吃惊：
“你……这些项目就敢全资自己投资？完全不需要国家配套拨款？那你得多少年才能回本？”
“如果有低息贷款，那当然是最好了，至于投资，我不需要。因为我的打算是三年回本。”顾鲲的陈述非常干脆。
事实上他还是打了折扣的，按照他的本意，只要中远肯帮他拉关系托盘，两年回本都有可能。
既然周转比其他同行快了三倍，那么资金来源就不是那么重要了，占用不了太久。
当然了，他说的两年回本，是酒店盖好、机场造好之后，营业两年回本，盖房子的时间当然不能算进去了。
“这怎么可能做到？”朱猷栋忍不住问。
顾鲲：“我可以在不出卖国家利益的前提下，让中远和其他关系客户，为我持续捧场两年。我拿得出足够多的筹码。其他条件，我都能搞定，有一点需要您肯：兰方机场的雷达站设备，需要华方捐赠，而且由华方运营和提供技术支持。”
这句话一说，朱猷栋立刻反应过来了：“你不会想允许外国在我们的国土上建立军事基地吧？那可是大忌。”
顾鲲：“不是军事基地，只是民航监控雷达站而已。完全民用用途，我有分寸的——之前我在航母主题公园问题上的尺度和手腕，难道还不足以让您相信我的分寸么？”
朱猷栋叹了口气：“我给你批吧，不过我会派人监理的，希望你说到做到，仅限于民用雷达站，如果有外国现役部队进来，我要随时叫停。”
顾鲲咧嘴一笑:“那是当然——哦，对了，我也知道国家出不起钱，但是机场这种设施，毕竟是带有政府公益性质的，完全让我出钱，即使我收使用费，也是回不了本的，我希望国家在其他层面给予补偿。”
朱猷栋：“你想要什么补偿？”
顾鲲：“国有土地的划拨。”
朱猷栋微微有些奇怪：“机场使用的土地，国家当然要划拨，这是规划内的，不会让你掏钱买。只要你造好了机场，机场的完全产权就是你的，地送给你了。”
顾鲲：“这还不够，兰方目前的土地并不值钱。在华夏，八万人口在城市里只要几十平方公里就能住下了，即使是农村，一百多平方公里也绝对够了。
而我们兰方有26oo平方公里的国土，光完全没人住的中小型荒岛就好几十个。我砸钱造机场，至少要把机场所在的离岛整个划给我。以后如果我的投资额提升，还要再给一些其他无人岛。
这是有依据的，15o年前大洋国搞西进运动，去西部大淘金，给包括太平洋铁路公司和宾州铁路公司在内的四大公司，都是很优惠的圈地条件。
如果只是仅仅把铁路沿线的无主之地划给宾铁，谁肯砸大钱修过落基山？宾铁可是从联邦政府手上，拿到了除了铁路沿线地之外，额外几十万平方公里的国土所有权！”
顾鲲引用的历史，是185o年代大洋国开西部时候的，数据绝对都真实。当时联邦政府哪来那么多钱修铁路，所以都是拿西部无主之地大量许给铁路公司。
四大铁路巨头的土地面积都是动辄以州计算的，当时整个内华达州亚利桑那州新墨西哥州都是宾铁的国土。
面对参照的历史案例，朱猷栋斟酌了一下：“这事儿……原则上也可以，但你现在的初期投资额还太低了，才一两亿人民币的规模，资金密度又不大，占地反而那么广，给你一个机场的面积就不错了。
不过可以签订一个补充协议，比如将来你的机场要是建设了第三条跑道、或者是现有跑道升级为波音747规模、或者是新建高规格航站楼，那么再按照协议分步划拨新的土地。”
顾鲲本来就是漫天要价，等着大公落地还钱，所以稍微斡旋了一下，双方也就宾主尽欢地答应了。
至于朱猷栋嘴里提到的“你不过才一两亿人民币的投资”，这个数字当然是把雷达站和各种高精尖技术设备都算进去了。
以后兰方对外公布的账目上，这些也是要算钱的。
顾鲲能不要钱白拿到，那是顾鲲的本事，不能因此压低他的名义投资规模。
双方稍微商议了一番，就选择了兰方主岛东侧的几个面积在几平方公里到几十平方公里不等的荒岛或者人烟稀少岛，列了一个勘测名单。等到时候华夏方面的设计院派人来勘测，看哪儿施工难度低、地面平整和防沉降的成本少，就把哪个岛拨给顾鲲。
双方还顺便借着这次机场的模式，定下了一个长期合作模式的框架协议：以后顾鲲凡是投资带有一定公益性质、并非1oo%靠收费回本的路桥、交通基建项目，也都可以按照协议的思想，拿到一些兰方的国有土地作为补偿。
因为兰方方面原先没搞过这种事情，所以也没有协议模板。
顾鲲也就善解人意地提供了一份邻国马来亚政府跟基础设施投资人之间的协议，作为模板。
不过，马来亚政府的合同其实也有很多版本的，各种情况借鉴的条款都不一样。顾鲲自然是潜移默化地选了一份明着看比较公允、但暗地里远期来看对他最有利的——
顾鲲选的这个协议模板，是当初布荷壳牌石油，跟马来亚砂劳越州的政府签的一个基建协议。
那个协议的大意，是壳牌公司可以帮砂劳越州修港口修管道造桥修高……但是代价是砂劳越州要把一部分州属土地的一切权益，划拨给壳牌。
包括未来这些土地上万一勘探出矿藏，矿藏所有权也要跟着土地所有权走。
这一条款，几年前砂劳越州和壳牌石油签的时候，也没觉得有什么额外的不妥。
主要是马来亚本来历史上就是布列塔尼殖民地，所以习惯了用英美法系。
但后来，却给壳牌石油占走了极大的利益，因为他其实是奔着土地下面的油田所有权来的。后来也让马来亚苦不堪言。
英美法和法国法，本来就是矿藏所有权归土地所有权人的，没有单独割裂出来。
是德国法以及学习德系的苏联法、曰本法，以及后来从苏日两家学来立法渊源的华夏，才有专门的“一切矿藏归国家”的规定。
比如华夏《物权法》第46条明文规定，“矿藏、水流、海域属于国家所有”。连土地所有权都还能例外，至少农村还有集体所有权的土地，但矿藏是不能例外的。
兰方国小人才少，各方面不专业，法律基本上是东抄抄西抄抄，沿用自殖民地时代的有很多，从北方同文同种的华夏抄的也不少，但物权法方面却是明确沿用殖民地的。
顾鲲拿着壳牌的模板，跟朱猷栋签订协议，朱猷栋也不觉得有什么问题。
主要是因为目前兰方还没现油田呢。
历史上，兰方这区区2o多亿桶油，要到21世纪初才现。
朱猷栋觉得自己的国土如此贫瘠，签了也就签了。
至于顾鲲，他也没指望靠一纸协议就把所有好处都吞了，这是不可能的。
国家政策和立法，在巨大的利益面前，也是有可能改弦更张的。
顾鲲只是想先占个坑，把大义名分占住，将来也好降低别人对他获利的仇恨值，增加他“自古以来”的占理程度。
至于真要开油田，顾鲲用来建机场的那几个小岛上，也没有油田，油是在群岛西侧的领海和经济专属区内的，是浅海油田。
顾鲲还得继续隐忍，在未来一两年的开中，逐渐把自己的土地所有权，从这几个岛往领海延伸，到时候肯定还要砸钱做公益做国家建设，铺路邀买人心。
不可能一蹴而就的。
今天，做到这一步已经是极限了。
“搞定。”拿着朱猷栋签字盖章的墨迹印泥都尚未干透的厚厚一叠协议，顾鲲内心暗爽。
下一步，就是去找华夏方面的设计规划人员，以及赊账要装备要订单了。
自己人关起门来商量了一下午，就把三四千万美金的投资款去向，安排得明明白白了。
还有一千多万，就作为储备资金，暂时留着应急。
对于其他人而言，旅游业的投资回本都是比较慢的。
盖个酒店，要贷款按揭，生意最好也要六七年才能回本。
因为热带景区总有淡旺季，哪怕马尔代夫那种地方，一年一半的雨季看不到碧海蓝天，酒店就要疯狂打折，也住不满人。
所以最好的热带景区酒店，也就是按三分之一客满率来估算回本所需的定价。
如果生意比预期的差一点，把资金占款的财务成本利息统统算上，十几二十年回本也是不奇怪的。
同理，正常情况下热带国家如果是为了旅游业而新建机场，那么机场成本和使用费，基本上也要比照酒店业那样，略有上浮，把单价普遍做高，才有希望。
后世2o16年开始，华夏文旅资本大举进军原本毫无基础的越南芽庄，两三年内建设成专供华人消费的旅游城市，基本上就是这个路数和投资定价比。
然而，这一切规则，到了顾鲲这里统统不适用。
他就是打着“热带季节性酒店”的定价策略，将来要把房价和消费的基础均价定高，但又绝不满足每年只有三分之一入住率。
他要的是既明目张胆定高价，又几乎月月客满的营业量，吃相就是这么难看。
但他有自己的底牌，他知道有人会捧场的。
……
兰方大公朱猷栋，此前对旅游业的行业情况并不太了解。
不过自从给顾鲲接风的宴席上，大家聊了一番展望之后，他也临时恶补了一下。
找了几个所谓的智囊，把东南亚包括南亚马尔代夫在内同行的状况，初步了解了一番。
所以，看到顾鲲提交的规划方案时，朱猷栋才微微有些吃惊：
“你……这些项目就敢全资自己投资？完全不需要国家配套拨款？那你得多少年才能回本？”
“如果有低息贷款，那当然是最好了，至于投资，我不需要。因为我的打算是三年回本。”顾鲲的陈述非常干脆。
事实上他还是打了折扣的，按照他的本意，只要中远肯帮他拉关系托盘，两年回本都有可能。
既然周转比其他同行快了三倍，那么资金来源就不是那么重要了，占用不了太久。
当然了，他说的两年回本，是酒店盖好、机场造好之后，营业两年回本，盖房子的时间当然不能算进去了。
“这怎么可能做到？”朱猷栋忍不住问。
顾鲲：“我可以在不出卖国家利益的前提下，让中远和其他关系客户，为我持续捧场两年。我拿得出足够多的筹码。其他条件，我都能搞定，有一点需要您肯：兰方机场的雷达站设备，需要华方捐赠，而且由华方运营和提供技术支持。”
这句话一说，朱猷栋立刻反应过来了：“你不会想允许外国在我们的国土上建立军事基地吧？那可是大忌。”
顾鲲：“不是军事基地，只是民航监控雷达站而已。完全民用用途，我有分寸的——之前我在航母主题公园问题上的尺度和手腕，难道还不足以让您相信我的分寸么？”
朱猷栋叹了口气：“我给你批吧，不过我会派人监理的，希望你说到做到，仅限于民用雷达站，如果有外国现役部队进来，我要随时叫停。”
顾鲲咧嘴一笑:“那是当然——哦，对了，我也知道国家出不起钱，但是机场这种设施，毕竟是带有政府公益性质的，完全让我出钱，即使我收使用费，也是回不了本的，我希望国家在其他层面给予补偿。”
朱猷栋：“你想要什么补偿？”
顾鲲：“国有土地的划拨。”
朱猷栋微微有些奇怪：“机场使用的土地，国家当然要划拨，这是规划内的，不会让你掏钱买。只要你造好了机场，机场的完全产权就是你的，地送给你了。”
顾鲲：“这还不够，兰方目前的土地并不值钱。在华夏，八万人口在城市里只要几十平方公里就能住下了，即使是农村，一百多平方公里也绝对够了。
而我们兰方有26oo平方公里的国土，光完全没人住的中小型荒岛就好几十个。我砸钱造机场，至少要把机场所在的离岛整个划给我。以后如果我的投资额提升，还要再给一些其他无人岛。
这是有依据的，15o年前大洋国搞西进运动，去西部大淘金，给包括太平洋铁路公司和宾州铁路公司在内的四大公司，都是很优惠的圈地条件。
如果只是仅仅把铁路沿线的无主之地划给宾铁，谁肯砸大钱修过落基山？宾铁可是从联邦政府手上，拿到了除了铁路沿线地之外，额外几十万平方公里的国土所有权！”
顾鲲引用的历史，是185o年代大洋国开西部时候的，数据绝对都真实。当时联邦政府哪来那么多钱修铁路，所以都是拿西部无主之地大量许给铁路公司。
四大铁路巨头的土地面积都是动辄以州计算的，当时整个内华达州亚利桑那州新墨西哥州都是宾铁的国土。
面对参照的历史案例，朱猷栋斟酌了一下：“这事儿……原则上也可以，但你现在的初期投资额还太低了，才一两亿人民币的规模，资金密度又不大，占地反而那么广，给你一个机场的面积就不错了。
不过可以签订一个补充协议，比如将来你的机场要是建设了第三条跑道、或者是现有跑道升级为波音747规模、或者是新建高规格航站楼，那么再按照协议分步划拨新的土地。”
顾鲲本来就是漫天要价，等着大公落地还钱，所以稍微斡旋了一下，双方也就宾主尽欢地答应了。
至于朱猷栋嘴里提到的“你不过才一两亿人民币的投资”，这个数字当然是把雷达站和各种高精尖技术设备都算进去了。
以后兰方对外公布的账目上，这些也是要算钱的。
顾鲲能不要钱白拿到，那是顾鲲的本事，不能因此压低他的名义投资规模。
双方稍微商议了一番，就选择了兰方主岛东侧的几个面积在几平方公里到几十平方公里不等的荒岛或者人烟稀少岛，列了一个勘测名单。等到时候华夏方面的设计院派人来勘测，看哪儿施工难度低、地面平整和防沉降的成本少，就把哪个岛拨给顾鲲。
双方还顺便借着这次机场的模式，定下了一个长期合作模式的框架协议：以后顾鲲凡是投资带有一定公益性质、并非1oo%靠收费回本的路桥、交通基建项目，也都可以按照协议的思想，拿到一些兰方的国有土地作为补偿。
因为兰方方面原先没搞过这种事情，所以也没有协议模板。
顾鲲也就善解人意地提供了一份邻国马来亚政府跟基础设施投资人之间的协议，作为模板。
不过，马来亚政府的合同其实也有很多版本的，各种情况借鉴的条款都不一样。顾鲲自然是潜移默化地选了一份明着看比较公允、但暗地里远期来看对他最有利的——
顾鲲选的这个协议模板，是当初布荷壳牌石油，跟马来亚砂劳越州的政府签的一个基建协议。
那个协议的大意，是壳牌公司可以帮砂劳越州修港口修管道造桥修高……但是代价是砂劳越州要把一部分州属土地的一切权益，划拨给壳牌。
包括未来这些土地上万一勘探出矿藏，矿藏所有权也要跟着土地所有权走。
这一条款，几年前砂劳越州和壳牌石油签的时候，也没觉得有什么额外的不妥。
主要是马来亚本来历史上就是布列塔尼殖民地，所以习惯了用英美法系。
但后来，却给壳牌石油占走了极大的利益，因为他其实是奔着土地下面的油田所有权来的。后来也让马来亚苦不堪言。
英美法和法国法，本来就是矿藏所有权归土地所有权人的，没有单独割裂出来。
是德国法以及学习德系的苏联法、曰本法，以及后来从苏日两家学来立法渊源的华夏，才有专门的“一切矿藏归国家”的规定。
比如华夏《物权法》第46条明文规定，“矿藏、水流、海域属于国家所有”。连土地所有权都还能例外，至少农村还有集体所有权的土地，但矿藏是不能例外的。
兰方国小人才少，各方面不专业，法律基本上是东抄抄西抄抄，沿用自殖民地时代的有很多，从北方同文同种的华夏抄的也不少，但物权法方面却是明确沿用殖民地的。
顾鲲拿着壳牌的模板，跟朱猷栋签订协议，朱猷栋也不觉得有什么问题。
主要是因为目前兰方还没现油田呢。
历史上，兰方这区区2o多亿桶油，要到21世纪初才现。
朱猷栋觉得自己的国土如此贫瘠，签了也就签了。
至于顾鲲，他也没指望靠一纸协议就把所有好处都吞了，这是不可能的。
国家政策和立法，在巨大的利益面前，也是有可能改弦更张的。
顾鲲只是想先占个坑，把大义名分占住，将来也好降低别人对他获利的仇恨值，增加他“自古以来”的占理程度。
至于真要开油田，顾鲲用来建机场的那几个小岛上，也没有油田，油是在群岛西侧的领海和经济专属区内的，是浅海油田。
顾鲲还得继续隐忍，在未来一两年的开中，逐渐把自己的土地所有权，从这几个岛往领海延伸，到时候肯定还要砸钱做公益做国家建设，铺路邀买人心。
不可能一蹴而就的。
今天，做到这一步已经是极限了。
“搞定。”拿着朱猷栋签字盖章的墨迹印泥都尚未干透的厚厚一叠协议，顾鲲内心暗爽。
下一步，就是去找华夏方面的设计规划人员，以及赊账要装备要订单了。